Независимый форум ЖК Летний сад

Зарегистрируйтесь и вам станут доступны все возможности форума. Перед началом общения изучите Правила и не нарушайте их в дальнейшем. Будем соседями или даже друзьями!
Независимый форум ЖК Летний сад

Площадка для общения по проекту (девелопер Эталон-Инвест/ГК Эталон)

Как изменятся правила строительства и продажи жилья

Поделиться
avatar
ueska16

Сообщения : 509
Дата регистрации : 2016-01-16
Возраст : 34

Как изменятся правила строительства и продажи жилья

Сообщение автор ueska16 в Чт 28 Июн 2018 - 13:14

Первое сообщение в теме :

Как изменятся правила строительства и продажи жилья

https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2018/06/06/771936-pravila-stroitelstva-prodazhi

С 1 июля застройщикам будет запрещено продавать недостроенные квартиры напрямую




На протяжении нескольких месяцев застройщики лоббировали смягчение положений нового закона
Сергей Портер / Ведомости


Закон о долевом строительстве был ужесточен год назад и вызвал серьезное недовольство девелоперов. Они жаловались, что по новым правилам, которые должны вступить в силу 1 июля 2018 г., им для начала строительства необходимо иметь до 40% собственных средств – привлекать в качестве кредитов разрешалось не более 60% от проектной стоимости. Расходы на фонд оплаты труда, оплату услуг банков, рекламу ограничивались 10% стоимости проекта. С 1 июля 2019 г. все застройщики должны начать работать по эскроу-счетам, которые предполагают, что деньги от покупателей будут поступать на специальные счета и воспользоваться ими застройщик сможет только по окончании строительства.

На протяжении нескольких месяцев застройщики лоббировали смягчение положений нового закона. Однако добиться значительных уступок им не удалось. «Ведомости» ознакомились с согласованным пакетом депутатских и правительственных поправок, которые будут приняты в ближайшее время.

Банковский надзор


Самое существенное изменение, которое ожидает застройщиков уже с 1 июля 2018 г., – необходимость банковского сопровождения. Застройщики не смогут получать деньги напрямую от покупателей: деньги должны перечисляться на расчетный счет застройщика в уполномоченном банке. Перечень этих банков утверждает Центробанк, сейчас их 25. Это требование будет касаться и тех домов, которые уже находятся в стадии строительства. Напрямую продавать квартиры можно будет только в тех домах, которые приняты госкомиссией и введены в эксплуатацию.




Жилая недвижимость

В России может быть запрещена продажа жилья на этапе строительства
Через два года девелоперов обяжут торговать только уже построенными квартирами

Если застройщик не откроет такой счет, он не сможет продавать квартиры: договоры долевого участия не будут зарегистрированы. Деньгами, поступившими от продажи строящихся квартир, нельзя будет распоряжаться по своему усмотрению. Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен специальным актом правительства о порядке банковского сопровождения. Это покупка земельного участка, строительные работы, выплата зарплаты и т. д. Такой акт сейчас готовится Минстроем и Фондом защиты дольщиков, говорит федеральный чиновник. Представитель Минстроя на вопросы «Ведомостей» не ответил.


По сути, это проектное финансирование, когда все деньги от продажи квартир лежат на счете в банке, говорит директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. Банк при этом будет контролировать темпы строительства объекта и расходы застройщика. Банк выступит в роли дополнительного контролирующего органа и сможет на раннем этапе увидеть нецелевое использование средств, объясняет Цвет. При этом забрать остатки на счетах застройщик сможет только по окончании строительства.


Перестройка правил

На дольщиков введение этого института не окажет никакого влияния, зато все финансовые средства девелоперской отрасли будут сосредоточены в немногочисленной группе банков, считает финансовый директор ГК «МИЦ» Марина Заболотнева. Большинство банков пока не готово работать по новым правилам, опасается чиновник, участвующий в обсуждении поправок. В ВТБ с ним не согласны. «Банк полностью готов к работе с застройщиками в части банковского сопровождения в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ, в том числе при реализации практики эскроу-счетов», – сообщила пресс-служба банка. Представители Сбербанка и Газпромбанка на вопросы «Ведомостей» не ответили. Но в апреле Сбербанк сообщал, что провел первую кредитную сделку со счетами эскроу для девелоперской компании «Брусника».

Как смягчат закон


На некоторые уступки власти все же пошли. Отменяется обязательство иметь на счете 10% средств – их можно заменить привлеченным финансированием, т. е. кредитами. Расходы на административную деятельность увеличат с 10 до 25% при условии, что застройщик отчитывается по стандартам МСФО. Средства покупателей можно будет потратить на приобретение новых участков под застройку. Также законодатели предлагают разрешать использовать средства на эскроу-счетах по мере строительства: 30% при завершении нулевого цикла, 30% по завершении монтажных работ, 30% после подключения сетей и 10% после ввода дома в эксплуатацию.





Жилая недвижимость

Путин велел полностью отказаться от долевого строительства через три года

Это приведет к существенному росту цен на жилье, предрекают эксперты


Кроме того, предполагается отменить норму «одно разрешение – один дом». Застройщики смогут привлекать деньги по нескольким разрешениям на строительство, если речь идет о комплексной застройке. Девелоперам, реализующим крупные проекты, не придется создавать несколько юрлиц на каждый дом, говорит гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. До 65% проектов приходится как раз на проекты комплексного освоения, указывает он.

Еще одно послабление – 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании. Такой возможности в нынешнем варианте закона нет. Эти поправки дадут возможность застройщикам работать в приемлемых для них условиях, говорят вице-президент «Инграда» Федор Сапронов и директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Но некоторые предложения не учтены, указывает Брызгалов: к примеру, без изменений остается пункт об опыте работы в качестве застройщика, техподрядчика или генподрядчика от трех лет. Это означает, что новым игрокам пробиться на рынок будет крайне сложно.

120 млн квадратных метров оптимизма

Участники рынка также обращают внимание на то, что деньги дольщиков нельзя будет тратить на строительство социальной и дорожной инфраструктуры, например детских садов, дорог и т. д. Депутаты считают, что эти объекты должны строить местные власти, указывает один из разработчиков закона.


Девелоперы будут вынуждены корректировать стратегию своего дальнейшего развития, говорит представитель «Интеко» Юлия Деева. Она прогнозирует, что до 20–30% мелких и средних застройщиков покинут рынок. Рынок продолжит консолидироваться в руках крупных игроков, соглашается гендиректор Tekta Group Роман Сычев.

Мохов А

Сообщения : 18
Дата регистрации : 2018-10-11

Re: Как изменятся правила строительства и продажи жилья

Сообщение автор Мохов А в Чт 15 Ноя 2018 - 13:30

Эксперты оценили план сдерживания цен после отказа от долевого строительства

«Деловая Россия» предложила способы сдерживания роста цен на жилье после отказа от долевого строительства, а именно: снизить для застройщиков ставку на часть кредита до 0,5–2% годовых и разрешить им в любой момент перекредитоваться в другом банке.
Sobesednik.ru спросил у экспертов, ожидается ли на самом деле рост цен на недвижимость, удастся ли его сдержать подобными мерами и стоит ли вообще это делать.
Генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв:
— Переход к новой модели жилищного строительства, основанной на банковском кредитовании, конечно, приведет к росту стоимости жилья. Помимо высоких процентных ставок по кредитам, их очень непросто прогнозировать, а девелоперский бизнес требует заглядывать далеко в будущее, чтобы правильно спланировать свою деятельность. Кредитно-денежная политика ЦБ может быстро меняться: еще в начале 2018 года ипотека дешевела, а сейчас — уже дорожает.
То же может быть и с кредитами для строительных компаний. Иными словами, риски для застройщиков растут, что неизбежно отразится на ценах. Мы ожидаем рост цен после перехода на новую модель работы не менее чем на 20–30%.
Безусловно, сейчас не лучшие условия для роста цен на жилье вследствие административной перестройки отрасли. Впрочем, если ипотека вновь начнет дешеветь, и ставки снизятся до 7–8% годовых, негативный эффект на цены может быть нивелирован. Полагаю, в переходный период именно повышение доступности ипотеки может помочь сохранить как можно больше клиентов на рынке новостроек.
Риск перехода к проектному финансированию заключается не только в дороговизне кредитов, но и в ограниченном круге кредиторов. По закону инвестировать в строительство жилья смогут только авторизованные государством банки. Сейчас их около 60. При этом девелоперских компаний в стране три тысячи. То есть складывается совершенно неконкурентный рынок, на котором застройщикам очень непросто будет получить кредит. Если разрешат рефинансирование кредитов у других банков, помимо уполномоченных, это ослабит монополистические позиции данных организаций, но в целом не решит проблему. Я полагаю, что в качестве более доступной альтернативы государство могло бы учредить банк, специализирующийся в проектном финансировании жилищного строительства.
Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:
— Первичное жилье подорожает в перспективе ближайших трех-пяти лет. Это связано со сменой системы финансирования жилищного строительства. Если сейчас средства в проекты новостроек может вложить практически любой гражданин, то через пару лет большинство новых проектов будут финансироваться исключительно банками или собственными деньгами девелопера. При переходе на проектное финансирование рост цен на недвижимость может составить порядка 20%. Это связано с появлением банка в качестве посредника между покупателями жилья в новостройке и девелопером, который возводит дома. Средства клиентов будут заморожены банком до конца ввода здания в эксплуатацию, а девелопер воспользуется кредитом. Проблема в том, что кредит в России дорогой и получить его непросто. Это значит, что себестоимость строительства вырастет и отразится на цене.
Учитывая рецессию в экономике и стагнацию доходов, искусственные причины роста цен на жилье негативно скажутся на рынке. Повышение цен на все новое жилье, причем значительное, закроет доступ на рынок части покупателей, особенно в сегменте новостроек комфорт-класса. Это приведет к уходу из отрасли многих строительных компаний и снижению объемов ввода нового жилья в стране.
На мой взгляд, снижение ключевых ставок на часть кредита — это правильная мера. Она позволит снизить финансовую нагрузку на девелопера, пока он строит жилье. К примеру, сейчас банки кредитуют застройщиков под 12–15% годовых, что весьма существенно при сроках строительства от одного до трех-пяти лет. Соответственно, если часть кредита будет выдана под 0,5–2% годовых, то можно ожидать, что обслуживание долга обойдется дешевле, а значит, снизятся цены для потребителя. С другой стороны, предлагается делать такое исключение только для проектов, которые хорошо продаются. Соответственно, успешные девелоперы и их проектыполучат дополнительное преимущество, а менее удачные «игроки» упрочат свое положение аутсайдеров.
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
— Главный рост цен на недвижимость ожидается вместе с переходом к проектному финансированию и использованию эскроу-счетов. Сейчас застройщики имеют фактически свободный доступ к средствам дольщиков и могут с самого старта продаж направлять их на оплату строительно-монтажных работ, организацию продаж, рекламу, выплату кредитов при их наличии. После 1 июля 2019 года застройщикам новых проектов придется продавать через эскроу-счета, а значит, привлекать проектное финансирование под определенные проценты, которые будут заложены в рыночную стоимость квадратного метра. Однако речь идет о среднесрочной перспективе. Повышение цен будет зависеть от условий проектного финансирования, полагаю, оно составит не менее 10%.
Тем не менее, даже работая по старым правилам, застройщики повышают цены. Полагаю, что средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы до конца года прибавит еще 1–2% на волне ажиотажного спроса. Например, в старых границах Москвы в октябре 2018 года было заключено на 23% сделок больше, чем в сентябре. В годовой динамике рост составил 53%. За прошедший месяц в некоторых новостройках рост цен произошел в пределах 5–7% на фоне ажиотажного спроса.
Ценообразование на рынке недвижимости определяется рыночной конъюнктурой. Искусственно ограничить максимальную стоимость жилья, конечно же, не удастся. Поэтому власти могут только предоставить инструменты, с помощью которых застройщики самостоятельно будут регулировать нагрузку, тем самым сдерживая рост цен. Доступное жилье — одно из приоритетных направлений стратегического развития РФ.
Поэтому действительно необходимо искать компромисс между усилением контроля девелоперской отрасти и возможностью сдерживать финансовую нагрузку застройщиков.
Планируется, что застройщики смогут снижать ставку по проектному финансированию на часть кредитных средств в зависимости от собранной суммы на эксроу-счете. Снижение финансовой нагрузки — необходимая мера. Однако проблема в том, что девелоперы традиционно несут значительные затраты еще на стадии проектирования, покупки или аренды площадки, получения разрешительной документации. На все это нужны средства, которые, судя по всему, застройщики будут вынуждены привлекать на стандартных условиях без возможности снижения ставок. Поэтому предложенная схема схема не позволит сдержать рост цен. Он в любом случае произойдет, только в меньшем объеме.
https://news.ners.ru/ekspert

Лука $

Сообщения : 19
Дата регистрации : 2018-09-21

Re: Как изменятся правила строительства и продажи жилья

Сообщение автор Лука $ в Пн 19 Ноя 2018 - 10:42

План таков, что плана нет )) По моему повышения цен не избежать.

almaz

Сообщения : 7
Дата регистрации : 2018-11-16

Re: Как изменятся правила строительства и продажи жилья

Сообщение автор almaz в Вт 27 Ноя 2018 - 13:53

Центробанк разъяснил права застройщиков при строительстве жилья по новому закону

Застройщики, получившие разрешение на строительство жилья до 1 июля 2018 года, смогут использовать счета, открытые ранее не в уполномоченном банке. Такое разъяснение дал Банк России в ответ на запрос ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья», пишет «Российская газета».
Согласно новым правилам долевого строительства, каждый застройщик в срок до 1 сентября должен был открыть специальный счет в уполномоченном банке на каждый из реализуемых проектов.
Однако у застройщиков к этому времени имелись уже заключенные договоры участия в долевом строительстве, и подписаны они были еще до принятия изменений. Дольщики по этим договорам не завершили оплату. И в этих документах указан другой счет, тот, которым строительные организации пользовались до перехода на новую систему.
В ответ на запрос Банк России разъяснил, что застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, могут использовать счета, открытые не в уполномоченном банке. Для участников рынка не установлены ограничения на пользование этими счетами.
Однако застройщики ждут окончательного решения этого вопроса от Минстроя, поскольку разъяснение Банка России не имеет юридической силы, пишет газета.

Читать полностью: https://www.irn.ru/news/125268.html

Мохов А

Сообщения : 18
Дата регистрации : 2018-10-11

Re: Как изменятся правила строительства и продажи жилья

Сообщение автор Мохов А в Чт 29 Ноя 2018 - 17:33

Какие скидки стоит ожидать покупателям жилья в Москве

Сегодня столичные девелоперы уже запустили новогодние скидки, но их количество существенно сократилось по сравнению с прошлым годом. Продавцы вторичного жилья также менее охотно идут на торг
Сегодня уже стартовали новогодние скидки в столичных новостройках, размеры которых варьируются от 7% до 15%, а иногда достигают и 20% на ограниченное число квартир, отмечают риелторы. По их оценке, одним из главных итогов 2018 года как на первичном, так и на вторичном рынке Москвы — сокращение размера скидок и дисконтов, а также числа проектов, где они предлагаются.

Учитывая высокий уровень спроса на новостройки в последние три месяца, массовых скидок от застройщиков, как в прошлом году, не будет, прогнозирует ведущий аналитик онлайн-сервиса объявлений ЦИАН Александр Пыпин. Впервые за последние пять лет размер скидок снизился до докризисных показателей 2013 года, отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов. Это касается и вторичного рынка, где продавцы менее охотно идут на снижение цен, отмечают риелторы. Рассказываем, какие скидки сегодня могут получить покупатели первичного и вторичного жилья в Москве.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5bfe60809a7947b13099b6c9
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5bfe60809a7947b13099b6c9

Простой

Сообщения : 107
Дата регистрации : 2016-10-27

Re: Как изменятся правила строительства и продажи жилья

Сообщение автор Простой в Чт 29 Ноя 2018 - 17:36

Какие скидки, когда итак ажиотаж на квартиры и у хороших застройщиков их итак разбирают?

Лука $

Сообщения : 19
Дата регистрации : 2018-09-21

Re: Как изменятся правила строительства и продажи жилья

Сообщение автор Лука $ в Пт 30 Ноя 2018 - 16:04

Новые банкротства застройщиков ожидаются в 2019 году - «Метриум»

Новые банкротства застройщиков ожидаются в 2019 году, сообщила журналистам управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
«На мой взгляд, новые банкротства будут. В особо уязвимом положении находятся подмосковные застройщики. Ряд застройщиков не готовы до конца к новым поправкам в 214-ФЗ», — цитирует Литинецкую «РИА Недвижимость».
Также она не исключает, что в следующем году будет несколько переходов прав собственности на компании.
По данным «Метриум», по итогам октября на рынке новостроек массового сегмента Москвы объем предложения увеличился на 2,5%, средняя цена кв. м выросла на 0,9%.

Читать полностью: https://www.irn.ru/news/125354.html
avatar
Философ

Сообщения : 183
Дата регистрации : 2016-08-03

Re: Как изменятся правила строительства и продажи жилья

Сообщение автор Философ в Пн 3 Дек 2018 - 14:17

Риелторы назвали главные угрозы для рынка новостроек Москвы в 2019 году

2018 год по спросу на первичном рынке может оказаться последним для столицы «урожайным» годом в уходящем десятилетии, прогнозируют эксперты
Основным драйвером развития рынка новостроек Москвы в 2018 году стала ипотека. Благодаря относительно низким ставкам спрос вырос до рекордных показателей, цены перестали падать, а предложение нового жилья сократилось. Однако рост ставок по жилищным кредитам создает главный риск для рынка новостроек в 2019 году. Такой прогноз содержится в обзоре рынка столичного жилья, подготовленном риелторской компанией «Метриум».

Ипотека, по мнению управляющего партнера «Метриум» Марии Литинецкой, не станет «вечным двигателем» для рынка жилья, в этом главная угроза для отрасли в наступающем году, так как сейчас больше половины всех сделок с новостройками (52% против 45% в 2017 году) проходит с привлечением займов. Повышение ставок может привести к замедлению темпов прироста спроса, а затем и к снижению активности покупателей, прогнозирует эксперт.
«Помимо заемных средств, других серьезных ресурсов для приобретения жилья у населения не остается. Именно поэтому нельзя исключать, что 2018 год станет последним «урожайным» на сделки годом на рынке новостроек в уходящем десятилетии», — утверждает Литинецкая.

На первичном рынке столицы средняя ставка по ипотеке достигла 9,4%, что на 3 п. п. ниже среднего уровня ставок за всю документированную историю рынка ипотеки (12,4%), говорится в обзоре. В результате этого, по данным Росреестра, за девять месяцев 2018 года зарегистрировано больше ипотек (62,5 тыс.), чем за весь 2017 год (54,4 тыс.). На этом фоне спрос на новостройки вырос на 47% (до 54 тыс. договоров долевого участия), а на вторичные квартиры — на 25% (до 105 тыс. договоров купли-продажи), отмечается в материалах «Метриум».

В 2019 году на рынок будут влиять те же факторы, что и в этом году, — реформа закона о долевом строительстве и ипотека, прогнозирует Литинецкая. Но их роль, по ее мнению, вырастет, при этом добавится усложнение экономической обстановки.

Реформа 214-ФЗ повлияет на объем предложения, а также на цены, считает Литинецкая. По ее оценке, переход к проектному финансированию подтолкнул девелоперов к получению большего числа разрешений на строительство в 2018 году, что приведет к росту объема предложения. При этом переход на эскроу-счета запустит новую волну банкротств застройщиков, число игроков в отрасли уменьшится, а проекты с эскроу-счетами, скорее всего, будут дорогими, дополняет Литинецкая.

Повышение НДС, рост цен на бензин и коммунальные услуги, нестабильность рубля, а также ухудшение финансового положения потенциальных покупателей негативно повлияют на рынок новостроек, считает Литинецкая. «По всей совокупности факторов следующий 2019 год, скорее всего, уже не поставит новых рекордов по спросу. С высокой степенью вероятности отрасль ожидает «посадка», но будет она «мягкой» или «жесткой», спрогнозировать невозможно», — заключает эксперт.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5c04f0849a7947b4a348fe56

    Текущее время Ср 12 Дек 2018 - 8:35